불가능한 내 집 마련의 꿈
많은 사람들의 꿈은 바로 내 집 마련입니다.집은 살면서 꼭 필요한 나와 내 가족의 "공간"이기 때문입니다. 이 공간의 가격이 너무나도 비싸게 올라버렸기 때문에 평범한 직장인이 열심히 아프지 않고 먹고 싶은것 먹지 않고 가고 싶은 곳 가지 않고 허리띠 졸라매서 20년간 100만원씩 150만 원씩 모아봤자 절대 집을 살 수가 없습니다. 대부분이 은행에 천문학적인 빚을 진 다음에 삶의 대부분을 그 빚을 갚아나가면서 살아야 합니다.
2018년 서울 아파트 가격이 1억~2억씩은 올랐습니다. 그때 정말 평범한 많은 사람들이 좌절했다고 생각합니다. 내 집 마련의 꿈이 10년은 더 멀어졌기 때문이죠.
부동산 하락을 예견하는 전문가들
그러나 이제는 많은 전문가들이 집값이 떨어질 것으로 예상하고 있습니다. 사실 이러한 이야기가 나온지가 무려 15년이 넘었지만 부동산 가격은 꾸준히 물가 상승률보다, 임금 상승보다 더욱 가파르게 상승해왔습니다. 그래서 이번에도 사람들은 믿지 않을 수도 있지만 과거의 상황보다 더 확실한 근거들이 눈 앞에 있습니다. 오늘은 그 근거들을 알아보는 시간을 갖도록 해보겠습니다.
부동산 가격이 떨어질 수밖에 없는 이유
1. 공급 과잉
집을 살사람보다 집의 숫자가 많아지고 있습니다. 특히 3기 신도시가 확정되면서 앞으로 이 현상은 더더욱 심해질 것으로 보입니다.
더 이상 우리나라의 인구가 늘어나지 않고 있는 상황에서 공급이 늘어나고 있습니다. 특히 고양시, 남양주, 인천, 하남의 3 신도시가 완성이 되고 나면 총 16만 가구가 넘어서는 주택들이 공급 물량으로 쏟아질 것입니다. 기존에 이제 낡아가는 1기 신도시들과 이제 막 자리를 잡았지만 거리가 먼 2기 신도시들이 부동산 가격에 직격탄을 맞을 것입니다. 그러나 공급과잉에도 불구하고 여전히 서울, 과천, 판교 등 인기가 많은 지역의 수요는 항상 넘쳐나기 때문에, 다른 쪽에 공급이 되더라도 해당 지역의 공급이 더 이상 되지 않는 이상 앞으로도 부동산 가격은 큰 변동이 없을 것으로 보입니다.
2. 인구가 감소한다
인구가 감소하고 있습니다. 물량 폭탄으로 공급은 많아지는데 또한 수요가 감소한다는 지표입니다. 우리나라의 인구 감소는 타노스급입니다. 2명이 결혼해서 1명조차 낳지 않는, 한세대가 지날 때마다 타노스가 손가락 한번 튕기는 것보다도 더 효과 있습니다.
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이러한 와중에서 생산가능 인구는 더더욱 빨리 줄어들고 있습니다. 사람들이 나이가 들면 아무래도 도시보다는 좀 더 한적한 지역으로 이동하기도 하지요. 이것이 부동산 가격이 감소할 수밖에 없는 수요 측 이유입니다.
3. 전체적인 경제 지표가 나빠지고 있다
부동산 가격은 나 홀로 좋아지지 않습니다. 전체적인 경제 흐름 그리고 경제 지표와 함께합니다. 경제 지표의 가장 대표적인 것이 바로 GDP 성장률인데 우리나라는 3%도 엄청난 저성장이라고 생각했지만 최근 2.5%마저 잘하는 것이다라는 이야기가 나오고 있습니다.
게다가 물가 또한 중요한 경제지표입니다. 올해 2019년에는 물가가 하락까지 하는 디플레이션이 일어나고 있는 중에 부동산 혼자만 상승할 수는 없겠지요. 주요 경제지표와 함께하는 부동산 또한 상승보다는 하락의 영향권에 놓여있습니다.
4. 전셋값과 매매가의 차이가 벌어졌다.
전세가와 매매가의 차이가 벌어졌습니다. 매매가가 8억인데 전세가가 7억 5천만 원이면 많은 부동산 투자자들은 집을 두채 세채 가질 수가 있게 됩니다. 5천만 원만 있으면 전세를 주고 나머지 금액은 전세금으로 갚아두었다가 부동산 가격이 오를 때까지 기다리는 것이지요 그러나 전세가가 6억까지 떨어졌을 때에는 2억 원이 필요하게 됩니다. 그만큼 부동산 갭 투자가 어려운 것이지요. 위의 표를 보시면 알다시피 전세가와 매매가의 차이가 벌어지고 있습니다. 특히 서울은 더더욱 그렇지요. 그건 그만큼 투기를 목적으로 하는 부동산의 수요가 줄어든다는 말과 똑같습니다.
우리나라 부동산 수요의 대부분이 실수요보다는 2채 3채를 갖고 집으로 장사하는 사람들이 많다는 것을 고려해 보았을 때 이것은 더더욱 많은 수요가 빠지는 현상이라고 볼 수 있습니다.
5. 분양가 상한제
정부가 부동산 가격 안정에 가장 강력한 카드인 분양가 상한제를 꺼내 들었습니다. 주변 시세보다 싸게 책정할 수밖에 없는 분양가 상한제로 신규 분양은 물론이고 주변 집값까지 고정 혹은 낮출 수 있는 해당 제도는 앞으로도 분양가가 떨어질 요인입니다.
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