저금리 시대에 자본을 어떻게 만들까?

신세한탄 내 집은 어디에

 

오늘은 신세한탄을 좀 하겠습니다. 바로 집값이지요. 집을 도대체 언제 사야 했을까요? 이제는 우리가 과거를 알 수 있으니까 2008년 이후 지난 10년간 집값이 어마어마하게 올랐다는 것을 알 수 있습니다. 작년 2018년의 집값은 정말 미친 듯이 올랐습니다. 마포와 용산은 무려 25%가 올랐습니다. 

 

초 저금리 시대 

현재 우리나라의 금리는 2%도 되지않습니다. 제가 어렸을때에는 금리가 10%대였습니다. 월급을 꼬박꼬박 적금에 부으면 돈이 금방금방 이자가 붙어서 목돈을 만들 수 있는 시대였습니다. 우리보다 항상 앞서가고 있는 일본의 경우에는 0%를 몇 년째 계속 유지하고 있지요 이러한 저금리 사회에서 돈을 어떻게 벌 까요?

 

돈이 나오는 시스템을 만들어라

 

남이 일하는 것을 내 걸로 만드는 방법입니다. 다른 얘기로 하면 창업을 하는 거죠. 가장 손쉽게 생각하는 창업은 주로 요식업입니다. 우리가 요식업을 한다고 생각한다면 음식점을 하나 만들었습니다. 정말 너무 잘돼서 사람을 고용합니다. 한 사람당 월 250만 원씩 4명을 고용했는데 음식점이 너무 잘돼서 한 달에 영업이익이 500만 원씩이 납니다. 

 

그렇게 된다면 나는 더 이상 시간과 노동을 투자하지 않고 하지만 창업은 이와 같이 말처럼 정말 쉽지 않습니다. 수많은 경쟁과 변수들에 의해서 내가 노동하지 않고 영업이익이 나기란 쉽지 않습니다.

 

자본소득 feat 부동산

두 번째 방법은 무엇일까요? 돈이 돈을 벌게 만드는 겁니다. 노동 소득은 자본소득을 따라갈 수 없지요. 그러나 대부분의 사람들은 돈이 별로 없지요. 그러니까 우리 아버지 세대는 은행 빚을 가지고 레버리지 효과를 일으켜서 돈을 벌었습니다.

10년 20년 전에는 전세를 끼고 부동산을 사서 거대하게 돈을 벌었습니다.

 

한마디로 노동력을 가지고 계속 일하면서 노동소득을 받아가면서도 동시에 자산의 레버리지 효과가 일어나서 돈을 벌었습니다.

 

소처럼 일해서는 도저히 따라갈 수 없는 집값 

 

아직도 농업적 근면성을 가지고 열심히 일하면 돈을 모아서 집을 살 수 있다는 순진한 생각을 갖고서 저에게 조언하는 윗세대를 보면 정작 본인들은 한창 집값이 쌀 때 은행 빚 끼고 엄청 돈을 벌었으면서 일을 열심히 하라고 이야기하는 것이 얄밉습니다.

 

우리나라 부의 기준은 집 한 채

우리나라에서 보통 부의 기준은 소박합니다. 바로 "집 한 채"입니다. 이게 중산층의 기준입니다. 직장동료가 집 한 채 갖고 있다. 대부분의 직장은 서울에 편중되어 있고, 서울 아파트 평균 집값은 얼마죠? 8억입니다. 8억이 1년에 3%가 오른다고 가정했을 때에는 얼마가 오르는 건가요? 2400만 원입니다. 

 

아니 보통 중소기업 신입사원 월급이 월 200이 채 안되는데 서울에 집 한 채가 있으면 그냥 앉아서 월세 안 내고 살면서도

매달 따박따박 중소기업 신입사원 한 명이 날 위해서 열심히 일하고 있는 것과 같은 효과를 내고 있는 겁니다.

 

 

2019년의 부동산 시장은 정말 소폭 하락

 

올해도 벌써 2/3이 지났습니다. 올해 상반기에는 전국 주택 아파트 가격 상승률은 하락 및 둔화하였습니다. 겨우 -1% 하락한 거죠. 서울은 0.86% 하락했습니다. 2018년에 서울 전체가 20% 가까이 오른 것을 본다면 이것을 가지고 내렸다고 할 수도 없는 거죠. 

 

올 하반기에도 크게 거래가 일어나지 않는 상황에서 매매 가격이 아주 소폭 하락 혹은 유지하는 정도의 비슷한 상황이 이어질 것으로 보입니다.

 

2020년은 어떻게 될까? 

 

2020년의 부동산 시장을 전망하기 위해서는 전세가와 매매가의 차이가 확연하게 벌어졌다는 것에 주목할 필요가 있습니다. 수도권 중 송파의 헬리오 시티의 경우 전세가와 매매가가 어마어마하게 벌어졌습니다. 매매 가격과 전세 가격의 격차가 벌어졌을 때에는 아무래도 빚을 크게 받아서 집을 사고 이걸 다시 전세를 주는 식의 투자는 정말 어려워집니다.

 

그러나 언제까지 매매 가격과 전세 가격이 벌어질 수는 없습니다. 저는 2020년에는 전세가와 매매가가 줄어드는 현상이 일어날 것으로 예상하고 있습니다. 매매가가 줄어들든, 전세가가 오르든 둘 중에 하나이며 정확한 시기를 알 수는 없지만 

특히 경기지역의 입주물량 폭탄으로서는 매매가가 줄어드는 방향으로 차이가 줄어들지 않을까 싶습니다. 모두가 집 한 채씩 갖고 살 곳에 대한 걱정 없이 살 수 있는 시대가 오기를 바라겠습니다.