리츠 펀드 투자란

커피 한잔으로 건물주가 되는 방법이 뭘까요? 바로 리츠입니다. 또 배당도 많이 준다고 하는데 오늘은 리츠가 어떤것인지 살펴보고 장단점에 대해서 살펴보는 시간을 가져보도로고 하겠습니다. 

리츠를 이해하기 위해서는 배워야할것들이 정말 많습니다. 내용을 쉽게 구성을 해보겠습니다. 리츠는 ELS처럼 겉으로만 보면 쉬운개념이지만 깊이 알면 알수록 정말 어려운 내용이 리츠인것 같습니다. 이 글을 통해서 대략적으로 이해하실 수 있게 설명하겠습니다. 

리츠 무엇인가?

리츠는 영어로쓰면 REITs 입니다. Real Estate Investment Trusts의 앞글자를 따서 부르고 있습니다. 리츠의 개념을 이해하기 위해서 리츠의 개념을 아주 쉬운 예를 들어 설명을 해보겠습니다. 

내가 살고 있는 바로 옆에 상가 하나가 매물로 나왔습니다. 이 상가 안에 돈까스 가게가 장사를 하고 있어요. 근데 장사가 매우 잘 되었는데 상가가 1억에 나왔는데 월세가 투자금의 5% 정도입니다. 1억만 투자해도 1년에 무려 5000만원을 벌 수 있는 것입니다. 

너무나 괜찮은 매물인데 지금 나에게는 당장 나한테는 1억원이 없으면 해당 상가를 살 수 없습니다. 그래서 돈이 1000만원씩 있는 친구들 아홉 명을 모아봅니다. 인당 천만 원씩 내 가서 1억을 만듭니다.

1억으로이 상가건물을 삽니다. 상가를 사면 돈까스 가게에서 매달 월세를 이제는 저에게 줄 거잖아요. 그 월세를 친구들 10명이서 똑같이 나눠 같습니다. 너무 괜찮죠? 

각자 자기 직장 생활하면서 부업으로 이렇게 건물 추가되어 볼 수 있는 기회를 가진 것입니다. 근데 그때 마침 옆 동네에 있는 술집이 매물로 또 나온 거예요. 이번엔 심지어 월세를 6% 정도를 준다고 합니다. 그래서 친구들은 10명을 또 새로 더 모읍니다. 

그리고 그 친구들한테서 각 천만 원씩 받아 가지고 그 두 번째 술집까지 상가를 또 사게 됩니다. 그러면 이제 우리는 누구나 천만 원씩 냈고. 두 개의 상가에서 나오는 5%가 넘는 월세를 똑같이 n 분의 1로 받게 되는 것입니다.

근데 주변에서 이제 친구도 또 다른 친구들 10명이서 자기네들도 껴 달라고 너희들 괜찮은 상가를 잘 찾는다며 하면서 투자를 해달라고 이미 1억을 모아 가지고 와요. 

그러면 이제 고민이 됩니다. 가게들이 세 개가 되면 월세를 제때제때 내는지 관리도 해야 되고 그리고 끝내는 날짜도 다를 거잖아요. 그걸 다 모아 가지고 정해진 날짜에 30명 일하는 주주들한테 배당을 다 나누는 일까지 해야 합니다. 이런 일들을 해야하는 것이 부담스러워지기 시작합니다.

그래서 회사를 하나를 만들기로 합니다. 그리고 모든 투자금을 거기다 놓고 주주들이 배당을 잘 받도록 하기 위한 그런 일들을 주로 하게되고요. 우리는 리츠를 사기만 하면 알아서 상가들로 부터 받은 월세를 배당으로 주고 새로운 투자자들이 진입을 하면 어떤 상가를 새로 담아야할지 투자처를 발굴하는 일까지 맡아서 하게 됩니다. 이게 커질대로 커지고 상장까지 하면 우리가 지금 만나는 "리츠"가 되는 겁니다.

간단해보입니다. 이걸 스케일을 확 키우면 우리가 이제부터 배울 리츠회사가 되는 겁니다. 그렇다면 롯데리츠는 어떤 것일까요? 

롯데와 관련되어 있는 건물들 롯데백화점 롯데마트 이런 것들이 되는 것입니다. 그러니까 수천명의 돈을 모아서 롯데백화점과 롯데마트가 있는 건물을 이번에 사는 방식이겠구나 하는 것입니다. 

리츠에 투자하는 것은 어떤 장점이 있을까요? 

리츠 투자의 장점 첫째 : 소액 부동산 투자가 가능하다

우선 첫번째로 소액으로도 부동산 투자 가능하다는 겁니다. 상가 1억짜리를 사면서 10명이서 천만 원씩 모아서 냈으니까 1인당 천만 원 소액으로도 살 수가 있었던 것입니다. 부동산 투자를 소액으로 할 수 있는 거의 유일한 방법이 리츠입니다. 

우리는 보통 주식시장에 상장된 있는 리츠를 주식을 사는 것처럼 사고팔게 됩니다. 주식이 장점과 같이 리츠가 상장이 되면 한 주의 가격이 매우 저렴해집니다. 

우리나라의 대표적인 리츠인 신한알파리츠는 8천 5백 원 정도 하고 이리츠코크렙 같은 종목들도 7천 원 조금 넘는 수준입니다.

한 주당 가격이 만 원도 안되게 저렴하게 투자를 할 수 있습니다. 미국시장에 상장되어있는 않은 리츠들도 100달러 이하로 되어 있는 리츠들이 매우 많습니다. 

그래서 소액으로도 투자가 가능하다는 장점을 가지고 있습니다. 

리츠 투자의 장점 둘째 : 임대수익을 얻을 수 있다

리츠 가지고 있는 두 번째 장점은 나도 월세를 받을 수 있다는 겁니다. 이게 부동산이라는 건물을 상장시켜 놓은 거라고 보면 됩니다. 그래서 여러분들은 주식을 사는 것이기도 하면서 부동산을 일부 사는 것입니다. 

그 부동산에서 나오는 월세를 배당금 형태 분배금 형태로 받을 수 있게 되는 겁니다. 그리고 리츠는 건물에서 나오는 배당금의 대부분을 주주들에게 줄 수밖에 없게 되어 있습니다. 

법적으로 월세를 들어오는 것에 90% 이상을 주주들에게 배당을 하도록 세팅이 되어 있습니다. 그래서 리츠회사에서는  월세 받는 것에 90% 이상을 주주들에게 다 배당으로 뿌리고 남아있는 일부를 가지고 회사 직원 월급도 주고 회사를 운용하는 구조입니다. 

근데 여러분들이 월세를 받는것이긴 한데 다달이 매달 받지는 못 합니다. 일반적으로 리츠 회사에서는 월세를 다 모아 서 1년에 4번으로 나눠주거나 일년에 한두번 정도로 나누어서 주는게 일반적입니다. 

참고로 나는 금액이 조금 자고 되니 나는 정말 매달 매달 따박따박 받고 싶다. 이런 분들은 미국시장에 상장되어 있는 리츠를 매수 하시면 됩니다. 미국시장에는 매월 분배금을 주는 리츠들도 많습니다.

리츠 투자의 장점 셋째 : 수익률이 예금보다 좋은데 주식보다 안정적이다

 장점 세 번째 수익률은 예금보다 높고 주식보다 마음은 편하다. 이제 모든 사람들이 예금금리는 만족을 못 하는 시대가 되었습니다. 기준금리가 내려갔으니 예금금리는 더 내려 갑니다. 

이렇게 낮은 금리 예금에 나의 돈을 넣어놓는 것은 바보같은 짓이고 그렇다고 내가 모은 소중한 자산을 주식시장에 놓자니 리스크가 너무 큽니다. 

 그래서 많은 분들이 그 돈을 차곡차곡 모으거나 대출까지 받아가지고 오피스텔 투자를 하고자 했던 것들도 은행보다는 한 두 세 배 정도 높은 수익률을 얻을 수 있기 때문이었습니다. 

마찬가지로 지금 상장을 한 대부분의 리츠들이 고객들에게 제시 하고 있는 목표수익률이 5~7% 정도입니다. 대표적인 중위험 중수익 상품이라고 볼 수 있어요. 

미국 같은 경우는 리츠가 워낙 발달해서 1~10% 정도 까지 매우 다양하게 있습니다. 리츠도 가격이 달라지면 수익률이 계속 달라진 하겠지만 거기서 나오는 배당은 어느 정도의 가이드가 있기 때문에 예금보다는 높고 일정한 배당을 깔고갈 수 있는 리츠를 찾게 되는 겁니다. 

소액으로도 살 수도 있고 배당도 꼬박꼬박 나오고 수익률도 5% 이상 훨씬 높은 금리를 준다. 그러나 리츠에는 어떤 단점과 리스크가 있을까요? 

리츠의 리스크 첫번째 : 결국은 주식이다

리스트가 가지고 있는 첫 번째 리스크는 결국 주식 이라는 것입니다. 우리가 살고 있는 아파트 가격이 어제와 오늘이 다르다고 생각 안 하잖아요. 

이게 아무리 부동산을 되게 잘게. 쪼개 쪼개 가지고 상장을 시켜 놓은 거라고 하더라도 결국은 주식이라서 가격이 매일 변합니다. 

주식 시장에서 리츠를 사고파는 사연은 저마다 매우 다양합니다. 돈이 남아돌아서 사는 사람이 있는가 반면에 돈이 필요해서 파는 사람도 있을 겁니다. 이렇게 주식 시장 고유의 다양한 사연들에 의해서 거래가격은 매일매일 바뀌게 됩니다. 이 자체가 누군가에겐 매우 피곤한 일이 될 수 있어요. 리츠를 하는 상당히 많은 고객분들이 리츠가격이 한 10% 만 떨어져도 매우 힘들어 합니다. 

그리고 가격이 시시 각각 달라지기 때문에 모든 사람들이 저마다 다른 가격으로 이 주식을 매입을 하게 됩니다. 그리구 구매 가격에 따라 수익률이 달라집니다.

월세라는 것은 갑자기 확 올릴 수는 없습니다. 서서히 오르거나 거의 동일합니다. 그러나 월세를 받는 117 사는 가격은 저마다 다르잖아요. 전체적으로 그걸 지금 보여주고 있죠. 우리나라의 예를 들어서 뭐 롯데리츠 같은 경우에 이번 하반기 때 주주들한테 주는 배당금을 똑같을 겁니다. 

그런데 이걸 누구는 5,000원 주고 잡고 누구는 7000원을 주고 샀기 때문에 개개인별로 수익률은 다 다르게 됩니다. 이게 누구한테는 매우 낮은 수익률을 주고 있는 거죠? 그리고 어떤 사람들은 내가 이거 꼬박꼬박 배당 받으려고 샀는데 너무 가격이 올라 버리는 거 아닌가? 이거 팔아야 되나 하는 고민까지 생기게 됩니다.

결국 우리가 주식을 가지고 있는 것과 비슷한 고민에 빠지게 되는 건 마찬가지입니다.

리츠의 리스크 두번째 : 결국은 부동산이다. 

리츠는 부동산을 잘게. 쪼개 가지고 우리가 거래 하는 것입니다. 부동산이 가지고 있는 리스크도 갖고 있습니다. 세입자가 장사가 너무 안 돼 가지고 월세를 못 낸다든지. 공실이 생겼는데 새로운 세입자가 들어오지 않는다라던지. 우리가 가지고 있는 마트에서 화재나 침수피해도 받을 수 있습니다.

이 모든게 부동산이 가지고 있는 리스크들을 리츠는 그대로 떠안게 됩니다. 여기에 우리나라 부동산 시장 전체가 만약에 휘청휘청 한다면 그건 그대로 반영이 될 수밖에 없습니다.

이렇게 부동산시장에서 발생되는 리스크들도이 가격에 반영이 될 것입니다. 리츠 같은 경우는 사고 파는게 더 쉽기 때문에 부동산에서 생긴 리스크 보다 더 많은 폭으로 하락할 가능성이 큽니다. 

리츠의 리스크 세번째 : 리츠 회사를 신뢰할 수 있는가?

우리는 부동산 전문가가 아니기 때문에 리츠 회사 내부에서 일어나는 관리나 의사결정들을 믿고 가야합니다. 우리나라의 공모리츠 시장에 활성화 되지 못했던 것들도 진짜 약속을 안 지키니까 신뢰가 형성이 안 되었기 떄문입니다.

그래서 안전장치가 여러개 있습니다. 우리의 마음에 안심시키기 위해서 뭐 예를 들면 임차인이 몇 년 동안 안 나가기로 약속을 했다던가 월세를 만약에 못내게되면 모기업이 대신 내준다고 약속을 했다던가 감정 평가 같은 걸 받을 때 제 3회 검증된 기간을 좀 이용을 한다. 이런 다양한 안전장치들이 있기는 한데요.

이런 것들이 얼만큼 신뢰 할지에 대해서 여부는 각자 본인이 결정을 하는 겁니다. 언젠가 우리나라의 리츠도 미국처럼 커지고 많아진다면 더욱 투명하고 발전된 모델을 형성하지 않을까 싶습니다. 신뢰도는 리츠상품의 상세한 내용들을 확인하면서 비교해보시기를 추천드립니다.

오늘은 리츠에 대해서 알아보았습니다.

대표적인 중위험 중수익 투자인 리츠는 주식이면서도 부동산인 특징을 가지고 있다는 특성을 가진것을 살펴보았습니다.

분명히 잘 투자하면 충분히 높은 수익을 얻으면서도 배당금을 챙겨갈 수 있는 아주 좋은 상품이라고 생각하며 유일하게 소액으로도 투자할 수 있는 부동산 상품입니다.

하지만 주식처럼 마음이 흔들려서 추격매수하고 투매하는 일들을 반복하게 된다면 깡통이 되기도 쉬울 수 있습니다. 블로그 내 링크에 더 많은 정보들이 있으니 확인하시고 성공적인 투자에 도움이 되시기를 바라겠습니다. 

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