정부의 분양가상한제 과연 적절한 조치인가?

최근 가장 핫한 부동산 이슈

부동산 시장은 수요와 공급 이상으로 정부의 정책이 시장에 미치는 영향이 아주 큰 시장입니다. 최근 이 부동산 시장에서 가장 큰 이슈가 된 정부의 정책이 하나 있습니다. 바로 분양가 상한제입니다.

분양가 상한제는 왜 만들어졌을까?

분양가 상한제란?

분양가 상한제 / 출처 : 국토교통부 

예전부터 건설업체들이 너무 많이 남겨먹는다는 불만이 쏟아져 나왔습니다. 이러한 상황에서 건설사들에게 정부가 건설사들에게 신규 분양을 하기 위해서는 택지비 / 건축비 / 간접비 다 공개한 다음에 일정 금액 이상 수익을 낼 수 없게 만드는 제도입니다. 한마디로 원가를 다 고려하여 건설사에게 일정 금액 이상의 가격 책정을 못하게 상한선을 두어 부동산 가격을 안정화 시키고자 하는 제도입니다.

 

분양가 상한제의 변천사 

 

분양가 상한제는 최근에 처음 만들어진 정책이 아닙니다. 역사를 거슬러 올라가자면 1977년부터 이미 만들어졌었는데요. 중간에 몇 번 폐지되었다가, 다시 시행되기를 반복하였습니다. 2008년 1월에는 민간 분양가 상한제가 전면 시행되었었고 2015년 박근혜정권 말기 민간 분양가 상한제가 폐지되었습니다. 그러다가 최근 정부가 분양가 상한제 카드를 만지작 거리더니 패를 던진 것입니다.

 

분양가 상한제의 부활

최근 분양가 상한제가 부활하려고 하는 이유는 2018년 부동산 가격 폭등 때문입니다. 문재인 정부가 나름 부동산 가격을 잡으려고 대출을 제한 하고, 투기지역을 지정하였으며 양도세를 대폭 인상하였지만, 도저히 강남의 집값이 안정되려 하지 않으니 분양가 상한제라는 카드까지 꺼내들은 것입니다. 

파이낸셜 뉴스

정부는 과거에 분양가 상한제를 시행했던 시기 2007년부터 2014년까지  분양가 상한제를 시행했을 때에는 집값이 안정되었으나 2015년 박근혜 정권 때 분양가 상한제가 폐지되면서 자본이 멋대로 날뛰어서 집값 폭등이 일어났다 라고 주장합니다.

 

아래 그래프를 보시면 민간 분양가 상한제가 시행되었던 시기에 실제로 분양가 상한제가 시행되던 시기에 서울 주요 아파트 가격이 안정되어있음을 볼 수 있습니다.

분양가 상한제 시기시 서울 아파트 시세 / 출처 : KB부동산

해당 시기 부동산 가격은 서브프라임 때문 아닌가?

그러나 분양가 상한제때문에 집값을 잡을 수 있었던 걸까요? 2008년에는 다들 아시겠지만 리만브라더스 사태가 터집니다. 리만브라더스의 다른 말이 뭘까요? 2008년에 미국에서 부동산 거품이 걷히자, 전 세계 주식 시장이 반토막 나고 부동산 시장 또한 무너지는 사건이 있었는데 서프 프라임 모기지 사태라고도 불리웁니다. 

아파트 분양받는게 로또 당첨되는 것과 같도다

분양가 상한제의 가장 큰 문제 중 하나는 주변 아파트 시세보다 신규 분양받는 주택이 더 싸기 때문에, 주변의 낡은 아파트들의 시세가 오르지는 않지만, 해당 아파트는 분양만 받으면 주변의 아파트 시세만큼 가격이 오른게 됩니다. 거기다가 새집 프리미엄까지 있습니다.

 

주변시세가 8억인데 5억에 분양받을 수 있으면 당첨만 되면 앉아서 3억을 버는 겁니다. 그래서 이 청약을 받기위해서 어마어마한 청약경쟁이 일어납니다. 너나 할 것없이 다 청약을 넣기 때문입니다. 그러나 여기서 분양에 당첨되는 것이 로또 당첨되는 것과 비슷합니다.

 

청약을 기다리는줄 / 출처 : 아시아경제

 

물론 전매제한 제도가 있지만 2년 살아버리면 그만이기 때문에 유명무실합니다. 실제로 그 지역에 집이 필요한 사람에게 집이 공급되기보다는 투기꾼들에 의해 집이 로또되는 현상이 벌어집니다.

재건축 재개발 공급 감소

그보다 더 거시적인 문제가 있다는 것은 결국 공급을 감소시킨다는 것입니다. 건설사들에게 분양가 상한제는 더 이상 신규 주택개발을 할 의욕을 꺾습니다. 모든 패를 다 공개하고 사업을 진행하며 수익도 많이 낼 수가 없으니 다음 정부까지 투자를 미루는 것이지요

 

분양가 상한제를 실시하면 전체적인 집값을 안정시켜주나 건설사에서 공급을 많이 안 하게 되고. 또 시장의 자율에만 맡겨두면 부동산 가격을 잡을 수 없어서 집없는 서민들은 더더욱 어려워지기 때문에 아래와 같이 계속 분양가 상한제를 도입했다가 폐지했다가 반복하고 있는 제도입니다.

출처 : 직방

분양가 상한제는 적재적소에 시행해줘야 하는 양날의 검과 같은 제도입니다. 이번 분양가 상한제 실시를 통해서 어느 정도의 집값 안정은 할 수 있으나 곧 물량 부족으로 전셋값이 오를 것이 걱정되기도 합니다.